12 FÉVR.

2018

Macro , Thèmes

Australie-Canada : deux marchés immobiliers... très chers !

Parmi les pays qui ont connu une hausse importante des prix de l’immobilier résidentiel, l’Australie et le Canada arrivent en tête : les prix sont montés nettement plus rapidement que ce que justifiait l’évolution du revenu disponible des ménages (graphique 1). La hausse des prix a été particulièrement marquée dans les villes de Toronto et Vancouver (graphique 2). En dehors de ces villes, la progression semble un peu moins inquiétante.

Cette montée des prix immobiliers tient bien sûr au bas niveau des taux d’intérêt : face au choc lié à la Grande récession de 2008, les banques centrales ont dû mener des politiques monétaires de « détresse » (graphique 3). La hausse rapide, concentrée sur quelques grandes villes, tient aussi à l’arrivée d’acheteurs étrangers – en particulier chinois – qui ont massivement investi dans les grandes villes australiennes et canadiennes pour diversifier leurs avoirs. Les mesures prises dans certaines régions du Canada en particulier pour lutter contre l’étalement urbain, ont également pu contribuer à renforcer la hausse des prix.

Pour enrayer cette hausse des prix, les autorités ont eu recours à des instruments de politique macro-prudentielle, visant par exemple à limiter les prêts « à risque » (interest only), à augmenter l’apport personnel, à freiner la croissance des prêts bancaires aux investisseurs… Elles ont aussi dans certaines régions introduit des taxes pour les acheteurs étrangers.

Ces mesures commencent à produire leurs premiers effets : les prix ont ralenti et parfois même baissé. L’atterrissage devrait se faire en douceur, sans toutefois que l’on puisse exclure un accident dans les villes où les valorisations sont extrêmes.

Graphique 1 : Prix immobiliers rapportés au revenu disponible*

Graphique 2 : Prix immobiliers moyens et pour quelques grandes villes

Graphique 3 : Taux directeur (%)